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Investissement immobilier commercial vs résidentiel : lequel vous convient le mieux ?

Investisseur débutant ou chevronné, le monde de l’immobilier est assez vaste pour accueillir tout le monde. Dès vos débuts néanmoins, il faut souvent faire un choix entre immobilier commercial ou résidentiel. Si certains réussissent dans les deux domaines, le meilleur est toujours de se focaliser sur un seul point. Et s’il semble que la plupart des investisseurs croient que l’immobilier résidentiel est le bassin des enfants et les investisseurs immobiliers « matures » se tournent vers le commercial, ce n’est pas toujours le cas.

Il est plus facile d’augmenter la valeur d’une propriété commerciale

La valeur marchande d’une propriété résidentielle est déterminée par la valeur moyenne de propriétés comparables dans le quartier. Ceci est basé principalement sur des caractéristiques brutes telles que le nombre de chambres et de salles de bains. Donc, en général, une propriété à deux chambres et deux salles de bain avec des appareils haut de gamme a à peu près la même valeur qu’une autre maison à deux chambres et deux salles de bain sur le même bloc qui a une cuisine très basique.

L’immobilier commercial est valorisé avec une approche plus précise. Bien sûr, les compositions locales sont prises en compte. Mais la valeur marchande est basée presque entièrement sur le montant des revenus générés par la propriété elle-même. Ainsi, une amélioration stratégique, mais peu coûteuse peut avoir un impact énorme sur la valeur de revente d’une propriété si elle augmente les revenus générés par la propriété commerciale.

Profitez de durées de location plus longues avec des propriétés commerciales

Les baux commerciaux sont beaucoup plus longs que les baux résidentiels. Les baux résidentiels durent souvent 12 mois. Un bail commercial dure généralement au moins trois ans. Les baux de cinq et dix ans ne sont pas rares.

Les avantages d’un bail plus long sont :

  • Plus d’assurance d’un flux de trésorerie fiable
  • Taux de vacance plus bas
  • Coûts de rotation réduits

Bien sûr, il y a un inconvénient à prolonger la durée des baux. Si vous n’êtes pas satisfait d’un locataire, il est plus facile de simplement ne pas renouveler un bail à court terme (et de le faire partir) que de rompre un bail à long terme.

L’investissement dans l’immobilier résidentiel est plus facile pour les débutants

Il est plus facile de commencer à investir dans l’immobilier résidentiel, car il est plus facile à comprendre. La plupart d’entre nous ont été locataires à un moment donné de notre vie. Nous comprenons la relation propriétaire/locataire. Nous savons ce qui est attendu des deux côtés de la table.

Les transactions commerciales sont beaucoup plus compliquées et nécessitent beaucoup plus de recherches pour être trouvées et évaluées. L’achat d’un immeuble commercial prend beaucoup plus d’argent que l’achat d’une maison unifamiliale. Et les risques sont plus élevés.

Que faut-il savoir sur les assurances quand on investit ? 

Que vous fassiez un emprunt pour investir dans un local commercial ou un local résidentiel, vous aurez à  souscrire à différents types d’assurance qui représentent une part non négligeable de votre investissement . Il est donc important d’inclure cette dépense obligatoire dans vos frais.

Comparer les offres d’assurance prêt

Quand la banque a décidé de vous suivre pour un investissement locatif, il est important de se renseigner sur l’assurance de prêt obligatoire. L’organisme bancaire vous propose systématiquement le contrat de son établissement mais il est souvent plus intéressant d’aller voir ailleurs s’il n’y a pas meilleure offre et d’entreprendre une comparaison assurance prêt immobilier. 

Un simulateur d’assurance prêt immobilier en ligne reconnu peut vous permettre d’effectuer un comparatif d’assurance prêt immobilier pour votre projet et vous guidera dans votre choix. Ces simulateurs mettent en concurrence de nombreuses assurances selon les critères que vous leur donnez (âge, type de local, longueur du prêt, état de santé, garanties financières …) et vous pouvez en comparer minutieusement les garanties. C’est une solution fiable, efficace, sans frais ni engagement même si vous exigez un devis. 

Penser aux autres assurances

En effet, une fois propriétaire vous êtes aussi tenu par loi d’assurer votre bien. L’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) n’est obligatoire que si vous êtes copropriétaires mais c’est une assurance préconisé pour tous les bailleurs. Elle permet d’assurer  a minima les murs et votre responsabilité civile. L’assurance fonctionne même quand le logement est resté vacant

Pour les propriétaires de baux commerciaux, il est fortement conseillé d’y ajouter :

  • la garantie pour les loyers impayés.
  • la garantie  pour la perte de revenus locatifs
  • la garantie contre les actes de vandalisme.

Bien évidemment, ces dernières options ont un coût supplémentaire qu’il faut anticiper lorsque l’on décide de gérer un local commercial au lieu d’un résidentiel. 

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